Zarząd wspólnoty – wszystko, co musisz wiedzieć

Jakie obowiązki i prawa ma zarząd wspólnoty? Czym się różni od zarządcy? Czy właściciele lokali mogą odwołać zarząd? Te i inne kwestie prawne wyjaśniamy w naszym dzisiejszym artykule.

W celu efektywnego zarządzania i utrzymywania każda wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać zarząd lub zarządcę. W przypadku wspólnot, w skład których wchodzi do 7 lokali, zarząd wspólnoty stanowią wszyscy właściciele. Jeśli wspólnota jest większa ustanowienie zarządu jest obowiązkowe, a jego skład ustalają członkowie wspólnoty. Najważniejsze kwestie związane z drogą ustanawiania zarządu, jego obowiązkami i granicami uprawnień reguluje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (j.t. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903).

Różnice pomiędzy zarządem wspólnoty a zarządcą

W skład zarządu wspólnoty wchodzą najczęściej właściciele lokali (zarząd właścicielski), ale członkami zarządu mogą być także firmy zewnętrzne i osoby trzecie, którym powierza się sprawy zarządzania nieruchomością.

Inną formą prawnego ustanawiania organu zarządzającego budynkiem wspólnym jest tzw. zarządca, który wówczas pełni funkcję zarządu wspólnoty, nie będąc jednocześnie de facto organem wspólnoty mieszkaniowej. Zarządca jest jedynie jej pełnomocnikiem, mianowanym na drodze umowy notarialnej. Stąd też niekiedy bywa określany jako zarządca notarialny.

Sposób ustanawiania zarządcy wspólnoty określa art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Taka osoba lub firma musi posiadać licencję na zarządzanie nieruchomościami i to jest jedna z głównych różnic w stosunku do członków zarządu wspólnoty.

Jakie obowiązki i uprawnienia ma zarząd wspólnoty?

Zgodnie z ustawą zarząd wspólnoty kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21). Decyzje, które zarząd może podejmować samodzielnie to wyłącznie tzw. czynności zwykłego zarządu nieruchomością. Dotyczą kwestii takich jak np. załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, konserwacja i administracja budynkiem oraz szeroko rozumiana ochrona interesów wspólnoty.

W przypadku decydowania o czynnościach, których zakres przekracza czynności zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda właścicieli lokali w formie uchwały (art. 22. pkt. 3. ustawy). Wówczas właściciele wyrażają zgodę na podjęcie danej czynności i udzielają zarządowi pełnomocnictwa do zawierania stosownych umów. Jest to np.:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  • nabycie nieruchomości,
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

 Kiedy można odwołać zarząd wspólnoty?

Wspólnota mieszkaniowa ma pełną swobodę odnośnie oceny pracy zarządu wspólnoty i poszczególnych jego członków. Co istotne, zarząd wspólnoty lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili uchwałą właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Taka decyzja nie wymaga uzasadnienia i w tym zakresie nie podlega badaniu sądu, jednak rozwiązanie stosunku pracy (o ile zachodzi) może nastąpić tylko w warunkach określonych w kodeksie pracy lub na podstawie stosownego zapisu w umowie.

Chcesz wiedzieć więcej? Wejdź na https://prawnikonline24.pl/ i poznaj najważniejszych zagadnienia dotyczące działania zarządu wspólnoty.

 

[Głosów:0    Średnia:0/5]